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疫情后的石家庄房价该何去何从?

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发表于 2022-9-8 12:07:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
编辑:{第五元素}

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石家庄夜景

文/ 刘星


作为石家庄人每天都在看新闻,每天都在关注着新增,明显感觉本地病例不断的在减少。偶尔的话是1例或者说无新增病例,感觉就要看到曙光。

当然作为一个房产人,首先肯定要关注我们整个行业了。

那么疫情后的石家庄房价该何去何从呢?

其实房价的影响有多种因素,包括这个城市的经济、人口、政策、库存、政府主张、核心竞争力等等

其中城市的经济,核心竞争力,政策包括政府主张,是带动人口流入发展的因素。

如果这个城市的经济,核心竞争力非常可以,那么不用质疑,肯定会带来大量的人口流入,相对的在有限的地块条件下,房屋库存肯定会减少,这些都是相辅相成的,没有说独立存在的因素。

01

人口的流动是基本面


一般人口流动是根据人的意志和意愿而转移的,而这些意愿在相同存在条件下会选择最大比,表现在城市方面就是城市的虹吸效应

其实石家庄整体的地理因素上并不占优势,是河北的省会城市铁路也非常发达,但是由于地理位置比较偏南,而且中心城市首都北京市和直辖市天津的实力都非常强,所以在河北省来说会部分削弱石家庄本地人口流入选择的意愿。

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河北全域图


从整个地理上城市距离远近和各个城市发展影响来说,像南部的邢台市很可能会选择去石家庄市,周边没有其他发展更好的城市进行选择,衡水市到石家庄的距离也不算特别远,但是衡水市也有可能去天津市。

另外就是邯郸市,到石家庄郑州的距离差不多,到郑州发展的机会更大。

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河北南部人口流动排名


郑州毕竟比石家庄发展来说可是要更有影响力,2020年的全国GDP排名来说,郑州可是全国前20,河北GDP排名前20的城市目前还没有。

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2020全国GDP部分城市排名


再来看一下河北省北部的情况,可以看到直辖市北京和天津周围围绕着河北的很多城市

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河北北部人口流动


如保定市去北京的可能性就比较大,张家口附近最大的城市就是北京,承德市的人可能也会选择去北京市,同时离天津也不是特别远,唐山市离天津就非常近,秦皇岛市也可以去天津。

所以说生活在河北省北部城市的人,如果没有特殊事情的话,有相当一部分人没啥事可能不会去石家庄市,像这种尴尬的事情完全是由于地理位置和城市实力导致的,

2020年全年的石家庄楼市客户群体大致也是周边郊县和邢台区域的客户,貌似疫情图似乎也是一个巧合

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2021石家庄1月份疫情图


人口流入较低,GDP也相对排后,所以如果这些因素跟不上的话,肯定会表现在房价上。

02

房价的实与虚


2017年是全国房价普涨的时代,2017年国际庄房价也一路飙涨,最疯狂的时候接近2万元/平米,秒杀一揽子强二线城市,甚至超出成都房价30%,要知道那时候石家庄的GDP不及成都的一半。

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2017-2020石家庄房价走势


不单单是石家庄,全国也是这样,都在普涨,当时这些情况其实完全背离了房子应有价值的一个初衷,国家必须要进行相关的管控的。自此房住不炒政策开始。

石家庄对房价的放纵,导致居民储蓄过分透支,杠杆抬高,也加速了人才的外流。

有一句话说得好,“你永远不可能赚到超出你认知之外的钱。”

而对于城市来讲,“房价也不可能涨到脱离城市的基本面。”

否则,终究是一场空,那么到了去年2020年,整个石家庄城市表现。

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2020-2021石家庄房价走势


2020年石家庄房地产市场整体情况来说还是并不很乐观,当时全国疫情影响直到3月底土地市场才掀起了一波小高潮。

到7月份左右随着新楼盘的加推市场逐渐热闹起来,给人的感觉是楼市受当时的疫情影响并不大,但随着时间的推移,后劲不足的问题暴露了出来和其他城市房价年底翘尾不同,石家庄的楼价到年底已经显出一些疲态。

再从楼市情况看,全年开盘加推213次有67个新盘入市,凤凰网给出的数据是66个楼盘有涨幅,67个楼盘下跌,但关注楼市的人肯定知道石家庄二环旁单价12,000的楼盘已经最少有三个了,多个楼盘现房出现了二环内15,000单价的情况。

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2021石家庄部分楼盘分布


进入年底为了冲刺业绩回笼资金,双11,双十二以及其他优惠活动,是很多房企都希望有一个很好的年终成绩,以利于明年再战,可是万万没想到今年年初全市又遭到了疫情的冲击,停工停产停运,售楼部关闭给房地产业又蒙上了一层阴影。

彻底复工复产也得要3月份,这种情况和去年极为相似,再加上金融的三条红线,开始实施资金监管力度的加大,其实2021年的楼市情况是不言而明的。

03

机遇与挑战


那什么时候适合在石家庄买房?其实我一直坚信城市是没有原罪的。

虽然大家都不看好国际庄,而它也表现得非常迷茫,但终归是大省会城市也是不断的在人口流入,并且三大城市群的核心城市以及京津冀是主要支点。

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京津冀一体化分布


并且随着京津冀一体化的不断完善,石家庄势必要承载非首都的一些经济体建设

再加上1100多万的人口基数和周边的三四线城市的合围。这座城市的房产价值会有一定的韧性。

疫情之后就可以抄底,具体有三个原因:

1、石家庄回调了三年,从接近2万/平米的房价跌到现在1.4万/平米,跌去30%,回调已经相当充分了。

2、土地市场和库存方面,现在已经在向上走了。

比如2020年,石家庄多家全国性房企入入驻,土地市场成交127宗、6414亩,成绩不错,而且在9月份还创造了606轮竞价,66%溢价率的土拍热点。

土地市场是楼市的晴雨表,2020年的热度对2021年有一定的影响力。

3、疫情打击,加速挤出房价泡沫。

这点非常重要。

去年武汉在疫情洗礼后,楼市交易进入冰点,复工后,开发商放量打折,二手房下调报价,房价进入底部区间。

紧接着购买人群涌入,行情复苏,房价反弹,走出一个深V行情。

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2020-2021武汉房价走势


年后开发商为了回血,只能放量打折,而换房的二手房业主为了出货,势必会下调报价,石家庄楼市加速进入底部区间。

当然石家庄的购买力不如武汉,所以2021年也走不出深V行情。

但起码可以确定的是,疫情结束之时就是看房上车之时。

想在石家庄买房的读者,不用再等了。

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