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「105会客厅」房价贱如白菜,这个城市均价1240元/m²?

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发表于 2022-7-17 14:53:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
编辑:{第五元素}

主持人好,听众朋友们下午好,我是东房网编辑阿心。很高兴来到《105会客厅》栏目。

今天跟大家一起看一下楼市新情况,聊一聊最近关注度比较高的热点新闻、一些有趣的分析与报道,还有东营楼市的一些热门动态信息。

我们先来看一则凤凰网消息。

房价贱如白菜,东北这座城均价1240元/m²?

4月14日,微博网友“洛杉矶房东”发文称“东北某四线城市房价已经跌到令人难以置信的程度了,太夸张了,不敢相信”。

文中的配图显示,黑龙江鹤岗的房子已经拉开了白菜价的序幕,3月鹤岗的均价是1240元/平方米,其中九州兴建小区周围300元/平方米,320平的复式高层只要15万。

此后,该网友又称,“这条微博火了,也说明了网友的震惊。鹤岗的问题是年轻人不足、产业转型不利。但除了横向对比,还要跨时空分析,二十年后除北京外的北方城市,人口结构恐怕还不如今天的鹤岗,那么房价何去何从?某论坛组织粉丝到沈阳炒房,若是短期赌一把还有一线希望,但如果是长期投资,可以说是败局已定。”

由此,一座很没有存在感的东北小城——鹤岗,又一次进入人们的视野。

4月15日,据观察者网查证。新房方面,鹤岗市在售的5个楼盘,最低销售价格为3200元/平米,最高为4300元/平米。二手房共有126套房源销售,其中总价最低房屋售价为3.8万元,63平米两居室,每平米单价仅603元。

统计发现,鹤岗市二手房中,1000元/平米以下的房屋为12套,3000元/平米以下的房屋超过100套,超过在售房屋的八成,单价在4000元/平米以上的房屋共5套,最高售价为12978元/平米。

另外,该地区二手房总价在20万以下的房源89套,总价在30万以下的房源115套,超过在售房屋的九成。

注意!鹤岗不是个例

第一财经旗下“新一线城市研究所”去年4月曾发布《2018中国最新1-5线城市排名出炉》,鹤岗市位于5线城市行列。

截至目前,鹤岗市并未公布该地区去年GDP以及居民收入数据。

而据去年5月,鹤岗市发布的《2017年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》显示,2017年,鹤岗市实现地区生产总值282.9亿元;城镇常住居民人均可支配收入21370元,农村常住居民人均可支配收入13967元。

而同年,国家统计局数据称,全国城镇居民人均可支配收入36396元,农村居民人均可支配收入13432元。全年全国居民人均可支配收入中位数22408元。

另据黑龙江省国民经济和社会发展统计公报显示,据人口抽样调查推算,2018年,黑龙江省人口自然增长率为-0.69‰。年末常住总人口为3773.1万人,比上年减少15.6万人。

据百度百科数据显示,中国大陆总计城市数量672个。其中,直辖市4个;截至2019年1月9日,地级市293个;截至2018年9月26日,县级市375个。那么,全国还有多少个“鹤岗”呢?

通过查询中国房价行情网房价排行,在被收录的341个城市中,新房均价高于10000元/平米以上的城市76个;新房均价介于5000~10000元/平米的城市188个;新房均价低于5000元/平米的城市77个。

新房均价低于5000元/平米的城市,主要分布于黑龙江、辽宁、吉林、内蒙古、宁夏、新疆、青海、甘肃 、山西、西藏等北方省份。

经济负担承重,人口自然增长率为负,人口流出严重,则是这些城市的主要标签。

对于鹤岗等城市的房价,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:

东北很多城市的房地产市场基本上比较颓废,最主要原因是人口外流很明显。类似城市包括鹤岗、双鸭山、七台河等,其逻辑都差不多,即过去是煤炭和工业相对发达的城市,但这几年因为煤炭整顿等,往往这个时候城市产业发展也受到影响,很多人口也逐渐外流。类似外流主要是两种。

一种是到沈阳、大连、北京等周边大城市定居。另一种是资金外流,主要是购房资金主要流入到了三亚等滨海城市。所以在没有人口支撑的情况下,楼市交易不好,价格自然比较低。

4月18日傍晚,呼和浩特人民政府办公室关于印发《呼和浩特市大学毕业生安居工程(试点)实施办法》的通知。

通知中提到:

普通全日制本科及以上学历的应往届毕业生(往届3年及以内),可半价买房; 大学生公寓免租金周期为2年;

从具体实操上来看,主要分两大类:大学毕业生住宅;大学毕业生公寓。

大学毕业生住宅,面积原则上是建筑面积100㎡左右,大学毕业生公寓带装修建筑面积约50㎡左右,大学毕业生住宅销售平均价格是所在区域市场价格的50%,交易税费由购房者和建设单位共同承担,5年内不能买卖,按揭首付比例低至20%。

大学生公寓免租金周期为2年,超过2年仍需续租的,按照公租房标准缴纳租金,居住涉及的水、电、气、暖和物业费用由承租人承担。

如果5年内你不准备在呼和浩特呆了,走可以,要么按照购买时的市场价补差价,要么按照原价把房子退回去。

满5年后,大学毕业生住宅怎么办?

按照文件细则,不用补差价,就可以上市进行交易。

利多,还是利空?

中介压多,99%的正常人都压空。

长趋势下,市场上突然多了一大批“五折盘”,而且只有5年封闭期,5年之后跟你在同一个自由市场竞价,想想都惊悚。

不是万不得已,真用不着这么搞。

经济下行、“一城一策”各自为战,考验真本事的时候,都是憋气功,谁的身体状况好、肺活量大一试便知。

谁先憋不住,谁最弱。

“抢人的尺度,大概率是经济和房价的反向指标。”

新华社最近发布了一条新闻,题为《对部分房价、地价波动幅度较大的城市,住建部进行预警提示》,结合4月19日中央政治局会议对“房住不炒”的重申,我们有必要好好解读一下这则新闻。

尽管这条新闻并没有公布被住建部点名的城市的具体名单,住建部官网也未有任何信息透露,但其实从新闻标题来看,很容易揣测出被点名城市的大名单。

何以为据?

很简单,近期住建部刚刚和国务院发展研究中心一起,专门调研了2019年第一季度的房地产运行状况。看看市场数据,我们就可以大概猜到,哪些城市已经踩在了住建部的红线上。

1、哪些城市可能已经触及了住建部的“红线”?

新华社的新闻标题透露出的信息是,住建部预警的城市,为房价、地价波动幅度较大的城市。那么很显然,触及住建部红线的,必然包括这两类城市。

一、土地市场过热的城市

2019年的第一季度,土地市场正重新热闹起来。土拍又成了体力活,几十家房企、五六个小时、数百轮竞价……在最近一个月都不是新鲜事,颇有点两年前疯狂抢地时的味道。

看一个城市的土地市场是否过热,我们可以有两重标准。

一重是微观上的:土地的抢手程度、成交状况及溢价率。

在土地的抢手程度上,有一个事件颇为典型:徐州的一块地竞拍轮数达到了644轮,创下了徐州土拍时间最长的记录。

统计一下近期土地市场上竞拍轮数较多的地块以及它们的溢价率,一些地块的溢价率已经高达100%。从这张表格中可以发现,除徐州之外,土地遭“疯抢”的城市多集中在浙江省。浙江土地市场的火爆由此可见一斑。

还有一重标准,是地方政府第一季度的整体土地收入情况。

根据中指研究院的数据,要点名这十个城市:

北海、大连、温州、南宁、厦门、三亚、太原、银川、兰州、合肥。

这十座城市的第一季度土地出让金增幅排名前列——北海尽管土地出让金较低,但同比增幅达到了1664%排名第一,大连78.9亿元增幅1241%,温州49.7亿元增幅687%,南宁153.3亿元增幅640%,热点城市厦门21.1亿元增幅达416%,三亚22.4亿元增幅402%。另外,太原、银川、兰州、合肥的同比增幅也都超过或接近100%。

二、土地价格上涨过快的城市

要衡量一个城市土地价格的涨跌状况,我们可以用成交地块的可比地价(成交地块楼板价和该地块周边3公里范围内成交地块均价进行对比)来加以分析。

对比2018年,第一季度土地价格涨幅排名前十的城市:

西安、长沙、南京、昆明、太原、南宁、郑州、福州、重庆、武汉。

这些城市几乎均为房地产市场较为火热的二线城市或省会城市,而本轮房地产的“小阳春”,也是在二线城市表现最为突出。

但是,点出的这些城市,是否就一定位列住建部点名的城市之列呢?这个我们稍后再行分析。

三、房价涨幅较大的城市

土地市场的升温和房地产市场的升温,永远是如影随形的。在这个相互作用的过程中,政策层面的松动、市场交易的活跃都是重要的催化剂。

3月份,各地区的市场活跃度显著提升,很多城市的二手住宅成交量都达到进两三年来的新高。

若要根据房价上涨情况揣测住建部点名的城市名单,这些城市有极大的可能位列其中:

西安、呼和浩特、贵阳、丹东,新房房价同比上涨超过20%;

秦皇岛、徐州、石家庄、济南、海口、昆明、哈尔滨等城市,新房房价同比上涨超15%;

除了已经点出的城市之外,大理、济宁、三亚等城市的二手房房价大幅上涨,也值得注意。

2、被住建部列入“黑名单”的城市,是不是都要凉凉?

个人认为,这还得具体城市具体分析。

首先,点名的那么多城市,是否都会进入住建部的黑名单?

显然不是。

例如,在土地市场升温的城市中,又以楼市去库存压力较大的城市最为高危。此前,自然资源部就下发了通知,指出城市住宅供地应当“该快的快,该停的停”。具体来说,是参考各地的商品住宅库存消化周期,消化周期在36个月以上的,停止供地;36至18个月的,适当减少供地;18至12个月的,维持供地持平水平;12至6个月的,增加供地;6个月以下的,显著增加并加快供地。

也就是说,如果一座城市兼具库存较大和土地市场火热两个特征,那么就极有可能被住建部列入“黑名单”。其中,以西安、郑州、厦门等城市较为典型。

而如果土地市场的热度不至于带来库存过高的风险,那么尚且可以判断,这些城市仍处于安全区。

再如土地价格上涨的城市,一些城市的土地价格虽同比有所上涨,但与前两年土地市场最热的时候相比,仍属合理回调。以南京为例,南京一季度成交地价岁同比上升了30%左右,但与2016年相比,价格依旧低了近60%。

而西安、昆明、太原、南宁、郑州、重庆等城市,近三年来地价持续上涨,目前已处于地价的高点,极有可能被住建部预警提示。

最后再看房屋价格。

业内人士一般认为,楼市存在一条上涨10%的红线,超越该线便可能触发调控。

除了房价涨幅这个硬指标,还有一些因素不容忽视。细究房价涨幅靠前的名单,我们很容易发现在近期的城市“抢人大战”中极为活跃的身影——从“最松落户政策”的西安到“大学生买房五折”的呼和浩特,再到“零门槛落户”的石家庄。

对于诸如此类的城市来说,政策的松动究竟有没有给炒房客钻空的机会,才是住建部更为看重的。毕竟中央再申“房住不炒”自有深意。

会不会“凉凉”不好说,但当下的调控风向下,政策放松的步子暂时不会再迈得过大。尤其是着重分析的那几类城市,估计是要在相当的一段时间里“夹着尾巴做人”了。

山东地产资讯

济南两部门联手打击传播房地产调控不实信息行为

3月27日,济南市住房和城乡建设局、济南市公安局联合发出通知,对房地产开发企业、中介机构、承销机构、个别媒体、自媒体及个人散布不实、不良信息,扰乱房地产市场调控工作,带来不良后果的,市住建局将联合公安、网信等部门依据《治安管理处罚法》第二十五条的规定,依法予以查处,追究相关责任人的法律责任,处理结果向社会通报。

3月起,山东不符合绿色建筑标准不得竣工验收

绿色建筑是住建领域实现绿色发展、高质量发展的重要举策和有效途径。从3月1日起,《山东省绿色建筑促进办法》(以下简称《办法》正式施行,对规划建设、运营管理、技术推广应用,法律责任等方面做出规定。近年来,我省建立健全绿色建筑推广及工程管理机制,推动绿色建筑深入发展。截至2018年底,全省累计建成绿色建筑3.3亿平方米,获得绿色建筑星级标识项目达到1.1亿平方米,组织创建4批22个省级绿色生态示范城区,3批51个示范城镇,总体发展水平位居全国前列。

2019年计划棚改2.8万套,房地产开发力争突破1600亿

青岛市住房城乡建设局印发《2019工作落实年实施方案》中,全年计划实施住房保障6000套(户),启动棚户区改造28000套(户),调研修订《青岛市物业管理条例》,促进房地产业转型发展,力争全年房地产开发投资突破1600亿元,同比增长9%。

土地方面,用途以住宅兼容商业为主,地方房企拿地量明显增长。

济南:二手房价格动辄便宜两三千,新房或盘整

至本月20日,济南“住宅限售两年”的政策已经执行两年,部分限售房源可以“解冻”了。这会对整个市场有哪些影响?经济导报记者日前对济南的二手房市场进行了走访。

“限售政策两年后,一些限售的房源将按照网签及拿证时间逐渐解除限售。但这并不是说限售令已经到期。”21日,汉峪片区一位二手房门店负责人曹先生告诉经济导报记者,“政策还在继续执行中。”

也就是说,限售令虽然已经执行两年,但未必会如某些媒体预期的出现二手房供应的“井喷”。

但经济导报记者在采访中了解到,济南的二手房供应目前比较充足,且价格比新房明显偏低,这对很多新楼盘的销售造成了不小的影响。

“部分媒体的误读”

济南市民高侯敏正在买房。他的工作地点在高新区软件园,因此将买房的范围选择在了周边,并重点考察了汉峪片区的楼盘。“这里距离软件园很近,整体来说环境也不错,没有大型工厂之类的设施。”

在逛了几个楼盘之后,高侯敏却越来越困惑:“二手房的价格好低啊! ”

“有一个楼盘,新房价格是一平方米2万元左右,但最近成交的同楼盘的二手房只有1万7000多元。”高侯敏说。

另外,他还了解到,“住宅限售两年”的政策已经执行两年,一些限售房源可以“解冻”了。这会不会造成二手房供应量大增,价格更低?

“限售两年已经到期的说法,属于部分媒体的误读。”21日,二手房门店负责人曹先生对经济导报记者分析称。

经济导报记者查询到,济南是在2017年4月20日开始执行限售令的,当时的规定是:自2017年4月20日起购买的住房,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。购买时间以网签时间为准。

也就是说,2017年4月20日之前已经网签的房子,完全不受限售令的影响,一直就能正常交易。2017年4月20日之后网签的房子,在拿到房产证之后限售两年。

二手房供应充足

网签时间跟拿房产证时间通常是不一致的。这期间短则一两年,长则三四年甚至更多的时间。如果买房人是在2017年4月20日之后买的房,现在是不大可能解除限售的。除非买的是现房,网签的同时就拿到了房产证。

因此,限售令期满将冲击房地产市场的判断并不准确。

现在济南的二手房供应比较充足。尤其是前几年开发量比较大的片区,当时房价便宜,现在已经翻番甚至更高了。而且,对于未来的房价走势,很多二手房持有人认为将趋向平稳,近一两年不会再出现大幅的上涨。

因此,很多投资性客户在选择退出,这就造成了二手房供应量比较大。再加上一些持有人可能着急出手,在退出时会降价,这就造成二手房价格明显低于新房的现象。

早买房的账面收益不小,过去几年济南部分片区的房价涨幅确实较大,因此使得最初的购买者获得了颇高的账面收益。在价格大幅上涨之后,济南部分片区正有较多的二手房源出现。以汉峪片区为例,经济导报记者在链家查询到,截至4月21日23时,仅在该平台上挂牌交易的二手房就有725套,价格多在1.8万-2.4万元/平方米。

在二手房供应偏多的情况下,济南新房市场有望出现持续盘整的走势。

东营楼市动态

4月27日,以精装标准交付的鑫都·颐和和清风熙悦两项目同日开盘,燃爆楼市,东营楼市开启精装时代。另外,上周东营楼市获得预售许可证项目相对较多,海通·桂园、鑫都·颐和府、众成·嘉园)、东营王府井生活广场、众富·御、花半里等项目获得了7个预售许可证,使得商品房库存大增。

五一小长假来临,楼市暖场活动越来越多,精彩持续!

据东房网数据中心不完全统计,上周悦翔学府举行签约仪式,鑫都·颐和府、清风熙悦两个优质项目开盘。

据东房网数据中心不完全统计,5月份海通·桂园、金御华府、众成金湖新城南区、悦辰国际已经有了推新时间表,另外,众成熙悦华庭、湖畔悦府则有6月推新的计划。

除了上述项目外,书香华庭鑫都·西湖湾、鑫都·香山悦、凌上龙庭御府上半年推新的可能性比较大。

五一小长假来临,东营楼市暖场热情较高,金御华府、海通·在水一方、东亚·清风小镇、新汇东海岸项目五一假期的活动已经公布,恒大黄河生态城的特色优惠截至5月4日,翡翠华庭5月11日召开产品发布会,金御华府项目5月11日将开盘,众成金湖新城南区5月18日将开盘。


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